整合营销推崇用动态的观念看待市场
2019-11-25 09:03
来源:未知
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国内的房地产企业单位一般都在一定程度建立了企业的经济管理制度,在基本业务管理方面算是有章可循,但依然有相当一部分企业对经济管理存在许多误解,这就使得企业经济管理相对薄弱,经济业务的随意性变大,同时缺乏有效的监督机制,导致企业在这方面比较混乱。首先是会计基础工作薄弱,致使会计信息失真秩序混乱,会计监督流于形式,单位负责人违法干预会计工作,扰乱单位会计工作。其次,法人内部监督机构作用不明显,在实际工作中,董事会、监事会的监控作用严重弱化,往往缺乏有效的监督作用。再次,法律意识薄弱,部分人员法律意识薄弱,有法不依,投机取巧,执法不严,姑息将就,拉人情给面子的现象普遍,管理松弛,造成了一系列经济犯罪。最后,企业经营层以及普通员工的素质不高,人力资源政策不健全。

我国目前的房地产税在全国范围内只对国内的单位和个人全面征收房产税,城市地产税只对涉外企业和外籍人员征收。计价的依据是房产原值和租金收入。个人所有的非营业用房,主要是指居民住房,不分面积多少,一律免征房产税。房地产税的这种征收办法,在住房作为福利分配物的年代,无可厚非,在土地无偿使用和住房福利分配的背景下,房地产不作为财产,也无从评估,但是在住房商品化的形式下,显然不符合重保有的原则。

建立良好的品牌对营销活动十分重要。未来房地产市场竞争日趋激烈,品牌的作用日益凸现。品牌不仅是宝贵资产,还能强化企业在市场和行业中的地位,在房地产营销中发挥重要的作用,为企业创造更多的经营效益。建立良好的品牌,要使建设的楼盘拥有优良的品质、适合的价格以及完善的售后服务。而且从行为经济学上来说,良好的品牌效应,可以满足消费者在消费时的那种愉悦感,从心理上得到了更大的满足。一个品牌代表着服务质量,企业的形象和顾客、公众和社会对它的评价。对于房地产企业来说,品牌意味着客户吸引度,意味着稳定的客户群,意味着同一品牌覆盖之下的持久、恒定的利益。随着2012年火暴的销售,房地产企业大多资金充裕,所以必须加强内涵建设,注重进行品牌效应的积累,对品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终。只有这样,才能使得品牌成为企业的竞争优势。

地产税的设置也具有浓厚的时代缺陷,对涉外企业和外籍人员征收,是因为土地使用权是有价物。土地使用权是通过有偿出让或转让得到,应该视为财产,在土地使用税转为土地出让金或土地使用费后,地产税并不是一个可以省略的税种。

法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前。实现我国房地产市场的正常运行,需逐步建立和完善我国房地产法律法规.建立起具有中国特色的完整房地产法律体系.实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理化和合法化。首先,应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥,避免影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》,尽快出台各相关的实施细则,促成《房地产法》的出台,将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系,提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性.使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。

1.2 转入使用阶段。居民购买物业,要交物业管理费,这一点是天经地义的。然而,在支付的房价中还包括了市场公用设施建设费、城市基础设施四源建设费、城市维护建设税、市政工程费。这些用于市政基础设施建设的费用,不买房的居民则不用缴纳,哪怕他与买房的居民住房只有一墙之隔。

我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后,即再次上涨。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨,到目前为止,虽然销售量有所萎缩,但价格依然保持坚挺。在几十年的发展历程中.房地产业快速崛起并成为我经济产业体系的重要组成部。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平。

近年来,房地产市场异常火热,据2012年不完全统计,全国注册的房地产企业已达到约65,000家。据最新统计,居民收入中的22%用于住房消费,远高于教育、通信等其他方面的消费。根据国家统计局2013年上半年调查统计数据显示,2013年第一季度,房地产开发房屋销售面积20,898万平方米,同比增加37.1%,增幅比去年同期增幅增加51个百分点,比上季度增幅增加26个百分点。其中,90%为住宅销售面积,房地产开发住宅销售面积为18,901万平方米,同比增加41.2%。分区域看,二三线城市全面回暖,商品房销售面积分别增加1162.3%、36.9%和54.2%,增幅分别比去年同期增加83.0个百分点、50.2个百分点和64.8个百分点。同时,受20%交易所得税的影响,3月份多数城市二手房成交量接近或超过历史最高水平。加上近期国家出台一系列相关政策加强对房地产业的宏观调控,政府大力整顿全国的土地市场。房地产市场已进入了竞争激烈的时代,房地产营销中各种营销理念和营销手法也不断出现,但在房地产营销中仍存在着一些典型的问题。

土地增值税虽然有征收的依据,一般来说,也有征收的房地产经济环境,但是,土地增值税严重违背了重保有、轻交易的原则,土地增值税是先天不足的一个税种,必然是一种应该遗弃的税种。它不仅限制了正常的房地产交易,而且鞭打快牛的现象难以克服。

近几年来。我国房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡。抑制房价的过快上涨。实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位。我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰.甚至存在片面性和错误的认识.导致政策目标的短期性严重,缺乏前瞻性。同时,政策目标的模糊不清.短期的政策手段和中长期规划思路不一致,甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺。造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动.不仅扰乱房地产市场的正常运行。同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机,干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。再者,我国政府对房地产经济管理处于被动的位置.忙于具体的事务管理和救火中,缺乏长期规划,事后调控居多,造成一放就乱。一放就涨.越管理越升温局面的出现。

随着对国五条细则的落实,房地产市场需求将受到抑制,短期内市场观望的可能性加大。各地政府都提高公积金贷款门槛或下调公积金贷款额度等方式来收紧住房公积金政策。随着调控政策效果的显现,预计今后房屋交易量增幅将出现回落。房地产开发企业经过2012年大量销售,企业资金压力缓解。根据国家统计局2013年上半年调查统计数据显示:2013年第一季度,房地产开发资金来源增长29.3%,增幅比去年同期增加21个百分点。其中,定金及预收款同比增加62%,增幅比去年同期增加71个百分点;个人按揭贷款同比增加61%,增幅增加66个百分点。国内贷款同比增加20%,增幅比去年同期增加7个百分点。企业资金充裕状况是影响短期房价走势的关键因素。在这样的市场环境和资金状况下,企业采取降价销售的动力不足。房地产企业未来竞争将更加激烈,更应该把经营的重点放到房地产营销中来。

促进其他产业的带动发展,提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。在我国,因其特殊的国情背景,房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题,同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年。针对房地产市场中存在的各种问题,超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看。收效甚微,房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正,房价增长的势头仍未得到抑制,甚至于出现政府越管问题越升级的现象。可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的,但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点,实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。

我国的文化传统使得消费者的个体行为更容易受到社会舆论的影响。在我国,人们非常重视和周围人保持良好的关系,非常重视周围人的看法和意见,尽量使自己的言行不超出正常人接受的范围。我国经济的持续快速增长,使人们形成了积极的心理预期,加之媒体的报道和地产商的鼓吹,都推动着房地产市场的繁荣。国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情,各地纷纷把房地产作为支柱产业,从行为经济学上分析,这些因素相互作用,互相影响,消费者在一次又一次的正强化的作用下,加之从众行为的群体放大效应,于是更加刺激了房地产市场的不良发展。

从世界各国房地产市场的发展的经验来看,完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件。在我国。由于房地产正处于快速发展的初始阶段。房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系.但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当前我国房地产高速发展的需求,导致法律真空现象越来越多。其次,我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理.很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的,或是以国家部委办的名义发布的,如国11条、新国四条等,缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立.但与此相配套的条例、实施细则不完备,造成房地产市场.特别是土地交易上政令不通、有法不依、执法不严.陷人恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位,使得法律应有效力大打折扣。

1.1 纳入预算。收费过高的原因很多,收费并不是中国独有的。从一般的情况而言,在世界主要的市场经济国家中,预算内的税收(所谓正税)是以法律为依托的、规范的政府筹资的主要方式和调节经济与社会生活的手段;同时,各级政府还可以通过一定的法律程序决定开征一些规费,即政府机关对居民或法人提供特定服务时收取的手续费或工本费(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供区域的或社区的某些公共服务项目时,还可按使用者付费原则向接受服务者收取一定数量的使用费,如高速公路、地铁的收费,污水或垃圾处理的收费等(也要有法定收费条款规定。此类收入有时可占地方政府收入不小的比重)。而且,正税、规费、使用费收入,都应反映在政府预算收入中。当然,在预算中可形成与某些资金对应的相对独立的部分,有时还貌似预算外,但政府总体预算的完整性是始终不可动摇的,即不允许将政府资金由政府部门、单位自收自支、分散掌握,而不反映到政府收支总账上。同时,企业也可以有收费,但这属商业行为,与政府财力运作系统无关。上述情况是当今世界上市场经济国家的通例。不纳入预算却归于预算外分散管理的政府收费,在那些坚持政府收入规范化和预算完整性原则的市场经济国家是完全不能理解的,只是在某些国家传统体制中,作为高度集中管理于另一极端上的补充而存在,并且在我国经济体制转轨过程中膨胀起来;至于那些连报表上都不反映的预算外资金,只能划为更不透明的所谓制度外政府财力的收费和摊派等,则大抵可说是我国经济体制转轨过程中独特的现象。

人数越多,情感心理起到的作用和影响也越大。正是这种感情冲动行为所形成的泡沫,增大了房地产市场的波动性。从市场参与者的角度来看,除了普通购房者,其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润,从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。最终,房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫,多方的投机心理共同吹大了泡沫,形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫。

中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位.导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前.我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段,房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源,也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作,极易导致内部交易、权钱交易.导致宏观经济管理操作明显存在失误现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破,我国房地产经济管理的难度将越来越大,国家宏观政策也注定流于形式,难发挥有效作用。加上,在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政.协调不足,各自决策,决策相互脱节,也导致我国房地产经济管理流于形式。

我国房地产经济管理已跨过了多个年头中。房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年,政府对房地产的管理可谓重拳出击,政策短时间里密集推行。但效果不佳,许多政策与规定只流于形式。走走过场,执行不到位,甚至不乏失真、变形。部分政策可操作性不强,存在争议。实施细则在制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式。

应当取消收费按谁投资,谁收益的原则。许多房地产收费本应该纳入使用阶段,但是为了征收方便,在交易阶段计入住房的成本,这造成了严重的公共消费不均,部分居民负担了所有居民应该承担的收费。在住房的税费调整过程中,交易阶段发生的费改为保有阶段是最直接的方法。

人们在购物决策中往往出现所谓的感情冲动,这种感情冲动可以为消费者带来瞬时效用。这种瞬时效用表明,感情冲动本身已经为消费者带来了一种效用上的满足,消费者在住房购买过程中情感冲动的现象是客观存在的,这种情感冲动将会影响消费者在住房购买中的最大化决策。有研究表明,一些购房者并不能够完全理性地把握自己的购房行为。在长时间房地产积极看好的舆论影响下,消费者对于房价的参照点不断提高,很容易产生一种急躁与盲从心理,从而产生从众行为。房价越涨,从众行为愈演愈烈。结果便是房价持续攀升,直至需求不能给价格足够的支撑乃至产生泡沫。

基于行为经济学,微观角度分析房地产市场中购房者的心理特征和行为方式,对于购房者理性买房、房地产营销以及平抑房地产价格具有重要的意义。倡导购房者一定要做到理性购房,对自己有个准确的定位,购买适合自己的住宅,不要被媒体的大肆宣传所迷惑,避免不正确的认知心理产生。政府可以利用媒体向购房者提供确切的房价变动信息,防止由于认知偏差造成的房价持续上涨和持续下跌。房地产商可以利用购房者的心理研究细节营销,改变营销思维和方式,更好地促进房地产销售。

发展中国家征收房地产税存在最大的阻碍是计税的依据。在我国不存在对每宗房地产评估的条件,但是,我国许多城市已经完成城市土地的分等定级,基准地价完全可以作为房地产税的计税依据。

1.3 按件收费。大部分收费是按价征收的,这可以满足各政府的财政需求。但是,这种做法不符合重保有,轻交易的税收原则。文件登记、交易手续、房产评估的成本并不会因为交易价格的大小而有较大变化,这些收费如果按件收费,不仅可以降低征收额,提高征收效率,还可以避免征收过程中的暗箱操作,更好地促进住房流通。

调整营销模式,建立客户导向型的全程营销机制。各开发商核心能力的侧重点不同,营销组织形式也可以有其独特性。但是,基本的框架应该大同小异。以客户导向型全过程营销理念为指导,未来楼市的竞争是产品的竞争,更是客户资源的竞争。能够准确地把握购房者心理,更准确、快速、高效地将客户的需求反映到产品上,并能够提供全程客户服务的企业才能保持优势。

当前房地产消费者需求已呈现出高度多样化和个性化趋势。由于消费者的职业、收入、家庭结构、生活方式不同,房地产市场需求存在着很大的差异性。房地产企业应针对市场需求的差异,在细分市场的基础上,综合考虑企业自身的资源、条件、竞争对手的状况,合理选择目标市场,科学进行市场定位。调整房地产市场的需求结构,解决房地产市场供求的结构性失调问题。同时,合理的目标市场策略有利于企业充分发挥自身优势,有利于企业在市场中建立自己的特色,强化企业的品牌效应,使自己在激烈的市场竞争中立于不败之地,并求得持续、长远发展。房地产营销者只有充分研究消费者的需求,并将其贯穿于楼盘开发的全过程,才可能使自己的开发项目成为市场亮点。

物业税也称房地产税。我国曾征收过房地产税和房产税。从世界多数国家来看,房地产税已经成为传统上最重要的城市政府税收手段和公共设施发展的主要资金来源。在美国,1986年房地产税占总收入的7.40%,占州政府和地方政府收入的14.3%。

我国从1994年新税制中开设土地增值税,从征收实际来看,未能受到预期效果,并受到诸多方面的责难。我国现行土地增值税税率过高,尤其是第一级税率定为30%太高;没有将自然增值与人工投资改良增值区别开来;没有考虑通货膨胀因素和利息因素对房地产开发商利润的影响;逃避税现象严重,税收收入少;影响了房地产投资者的投资愿望等。

房地产市场竞争日趋激烈,迫使企业不断重新审视面临的市场环境,并做出反应。传统的单一营销方式面对发生了变化的市场已表现出疲态,房地产营销将从传统的依靠单一营销向整合营销转变。营销将会提前在早期介入房地产开发过程,注重前期规划设计、中期策划运营和后期物业管理几个主要过程的连贯性和一致性。不但实现业主的购房愿望和开发商的经营目标,同时通过全程管理为物业的保值、增值提供专业化服务,以全过程营销的方式在更宽泛的领域内实现其价值。整合营销是把房地产咨询、广告、招商、营销代理、会展、信息各功能板块集成起来。整合营销是对价值链的整合,可以保证提供产品或服务的各个环节的质量,以实现顾客价值的最大化;可以更有效地管理各种相关资源,以发挥高效的经济效益。整合营销推崇用动态的观念看待市场,既有利于顾客,又有利于企业,可以实现双赢局面,正在成为房地产营销发展的主流。

我国开征土地增值税,过多从组织财政收入和限制房地产投机交易的角度考虑,而忽视了我国现有的经济情况和征收能力。我国是近年来经济增长速度较快的发展中国家,房地产增值的确很快,而其中又主要是自然增值部分,的确有限制房地产热的必要。但是,由于自然增值部分与人工投资改良增值部分,实际上极难准确划分开来,加上房地产估价制度和土地管理制度的不健全,容易给纳税人提供逃税可能,出现虽然有较高的税率,却收不到税的情况,而且投入的征税成本较大,对外商从事房地产投资也造成较大冲击,与中国加入wto的身份不符。从我国现实情况来看,开征土地增值税是得不偿失,不如暂时停征该税种。

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